¿Qué tipo de alquiler es más rentable para mi vivienda en Madrid?

¿Qué tipo de alquiler es más rentable para mi vivienda en Madrid?

Las modalidades de arrendamiento más comunes en España son de larga duración, de temporada y alquiler turístico, y cada una conlleva una potencial rentabilidad y unos beneficios fiscales.


El mercado de vivienda de Madrid tiene una alta demanda y resulta especialmente atractivo para inversores o propietarios que optan por poner sus pisos en alquiler con el objetivo de obtener la mayor rentabilidad. Antes de arrendar un apartamento o una casa en Madrid, es necesario conocer los tipos de alquiler -larga duración, de temporada y turístico- más comunes para valorar cuál es el que más le conviene en función de su situación, de sus expectativas y de las características de la propiedad.

 

Alquiler de larga duración

El alquiler de larga duración es aquel destinado a la residencia habitual del inquilino, es decir, se trata de un contrato que tendrá una mayor duración, pero también una mayor estabilidad. El inquino podrá permanecer al menos 5 años en la vivienda, pudiendo romper el contrato a partir del primer año con una periodicidad anual y con un aviso de 30 días antes de la fecha de vencimiento. Durante este periodo, el propietario también tiene derecho a cancelar el contrato, con 30 días de preaviso, siempre y cuando justifique que necesita el inmueble para su propio uso o el de algún familiar de primer grado.

Esta forma de alquiler permite al propietario saber la renta fija que va a recibir mensualmente por el inmueble. Además, los periodos en los que puede estar sin recibir dicha cantidad se reducen al máximo, ya que si el inquilino deja el inmueble tiene que avisar con 30 días de antelación como mínimo. Este tiempo sería suficiente para que el propietario encuentre un nuevo inquino y la casa o apartamento esté vacía el menor número de días posibles.

Este tipo de arrendamientos cuentan con una fiscalidad favorable, ya que el propietario está exento de pagar el IVA. Si la vivienda está dedicada a una actividad profesional, esta norma no sería aplicable. No obstante, el dueño del inmueble sí será el responsable de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y deberá de incluir los ingresos generados por el alquiler en la declaración del IRPF.

 

Alquiler de temporada

El alquiler de temporada es aquel que no está destinado a ser residencia habitual del inquilino, por lo que tiene una duración más corta y determinada. Suele ser por meses, pero tanto el tiempo como el precio se acuerdan previamente entre arrendador y arrendatario.

La principal característica de esta modalidad es la flexibilidad, ya que el propietario puede recuperar la vivienda en la fecha pactada y el inquilino, por su parte, también puede abandonar el apartamento o casa el día acordado, sin tener que preocuparse de avisar con 30 días de antelación.

En este caso, el propietario sólo recibirá ingresos durante los periodos en los que el piso esté alquilado, siendo más difícil dar con un inquilino que se pueda adaptar al periodo de tiempo exigido por el arrendador y, por consiguiente, mayor riesgo de que el piso esté vacío. No obstante, este tipo de alquiler suele tener un precio ligeramente superior a los de larga duración.

Las obligaciones fiscales del propietario son muy similares a las que se dan en los alquileres de larga duración. Tiene la obligación de declarar los ingresos recibidos en la declaración del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pero queda exento de pagar IVA. En caso de que el arrendador sea una sociedad, sí tendría que repercutir este impuesto y declararlo trimestral y anualmente ante Hacienda.

 

Alquiler turístico

El alquiler turístico es un tipo de arrendamiento que se caracteriza por ser de muy corta duración (días o semanas) y en el que se pone a disposición del huésped una casa o apartamento con todas las comodidades para que pueda hacer uso inmediato del inmueble. En este supuesto, la vivienda tiene que estar destinada a esta actividad como mínimo tres meses al año y estar gestionada por plataformas turísticas, que son las encargadas de su comercialización y promoción.

Esta modalidad de arrendamiento genera una alta rentabilidad, pero también una mayor incertidumbre, ya que dependerá de la temporada, de la localización o del nivel de ocupación. Además, el propietario debe tener en cuenta que este tipo de alquiler hoy en día cuenta con una alta inseguridad jurídica. Hasta ahora era una actividad que prácticamente no estaba regulada, pero en el último año las comunidades autónomas están poniendo un gran esfuerzo en regularla mediante diferentes planes y decretos.

En cuanto a las obligaciones fiscales, el propietario de la vivienda sí está obligado a pagar un 10% de IVA, ya que se considera una actividad empresarial y, como tal, tiene que darse de alta como autónomo o gestionarlo bajo una sociedad mercantil. Además, deberá de tributar un 21% de IRPF como capital inmobiliario en caso de ser autónomo.

 

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