Cómo comprar una casa en España siendo extranjero. Trámites y condiciones

Cómo comprar una casa en España siendo extranjero. Trámites y condiciones

La adquisición o inversión inmobiliaria en Madrid es un proceso sencillo y con una alta seguridad jurídica. Los extranjeros necesitan el NIE y pagar el Impuesto IRNR.


La compra de una casa en España conlleva una serie de trámites generales para cualquier ciudadano y algunas condiciones especiales para extranjeros. Es un proceso sencillo, perfectamente regulado y con una alta seguridad jurídica si se siguen las recomendaciones y los procedimientos legales detallados a continuación. Ya sea como residencia habitual o como inversión para obtener la Golden Visa (más de 500.000€), la adquisición de viviendas en España es un procedimiento estandarizado para todo el territorio nacional y la única variación según la zona es el tipo de impuesto en el caso de operaciones con inmuebles de segunda mano o el coste de los servicios asociados.

Además del procedimiento ordinario, los extranjeros deben contar con el NIE (Número de Identificación de Extranjeros) que otorga a Dirección General de la Policía. Se puede obtener a la llegada a España o solicitarlo desde el extranjero a través de la Embajada o Consulado correspondiente.

En el caso de que el comprador no sea residente en España, deberá emitir un poder notarial a un representante legal y fiscal que, en ocasiones, debe ser con traducción jurada y con la Apostilla de la Haya. Además, debe liquidar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), un tributo que grava el patrimonio obtenido por personas que no vivan de forma permanente en España, es decir, un mínimo de 183 días al año. Además, se recomienda tener una cuenta bancaria en España para facilitar todo el proceso y los pagos de tributos y suministros.

 

En términos generales, los pasos para adquirir una vivienda en España son:

– El primer paso es la reserva de la vivienda o precontrato entre comprador y vendedor. En esta primera instancia, es común que el comprador entregue una señal económica, cuyo valor será proporcional al coste de la inversión y podrá ser acordada previamente entre las partes.

– Antes de la reserva, es importante realizar una consulta en el Registro de la Propiedad (solicitud online disponible) para verificar la información del inmueble sobre la superficie y titularidad, así como confirmar si está libre de cargas asociadas a deudas o impagos de impuestos o hipotecas bancarias. Este factor es muy importante porque el comprador asumiría dichas cargas con la adquisición de la vivienda.

– El primer documento formal para la compraventa del inmueble es el llamado contrato de arras, que constituye una declaración de intenciones y sella el compromiso formal de las partes para iniciar la operación. Junto con el documento, es común realizar un adelanto del pago que se descontará del abono final por la adquisición de la vivienda. Esta cantidad suele ser proporcional y también fijada entre ambas partes de mutuo acuerdo.

– El siguiente paso es la elevación del contrato a escritura pública ante Notario, donde se expresarán las características y condiciones del acuerdo, así como la regularización económica de la vivienda en caso de existir hipotecas por cualquiera de las partes (liquidación en el caso del vendedor y contratación en el caso del comprador). El coste de escrituración varía según la notaría, pero puede oscilar entre 600€ para cantidades inferiores a 100.000€ y los 3.000€ para viviendas de 500.000€.

– Inscripción en el Registro de la Propiedad para certificar el cambio de titularidad y reconocer la nueva propiedad. Este trámite es clave para garantizar la seguridad jurídica de la operación. Tiene un coste que varía en función del precio del inmueble.

– Cambio de titularidad del Catastro. Además de la inscripción en el Registro de la Propiedad, es necesario realizar el cambio de la titularidad en el Catastro, un organismo del Ministerio de Hacienda.

– Liquidación de impuestos. Las transacciones inmobiliarias conllevan una serie de impuestos, tasas y liquidaciones fiscales inmediatas y otras que se extienden en el tiempo mientras se mantenga la propiedad o se vuelva a vender. Los tres impuestos principales en la compraventa son el IAJD (Actos Jurídicos Documentados), el IVA (10%), el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía según la comunidad autónoma (6 – 10%). Además, esta operación conlleva otros gastos como la inscripción en el Registro y en el Catastro, o el coste de la gestoría o inmobiliaria como soporte administrativo y asesoramiento en el proceso. En nuestro artículo sobre Los 5 principales impuestos sobre la vivienda en España puedes consultarlos en detalle.

– Una vez que el comprador ya es propietario pleno de la vivienda, ya puede dar de alta los suministros, como la electricidad, el agua o internet.

¿Quieres más información?

Contacta con nosotros o llámanos al teléfono +34 649 667 505